2020年12月31日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布了"关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知"。"通知"将房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五个等级，确定了房地产业贷款余额的上限和个人住房贷款余额的比例。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业，个人住房贷款余额主要针对购房者的购房贷款。一般来说，新的贷款规则旨在限制银行贷款过度进入房地产业。

众所周知，房地产业是一个高度资本密集型的行业。近20年来，房地产业通过高杠杆、高负债和高周转率实现了快速发展。其中，高风险已引起越来越多的关注。

银行保险监督管理委员会主席郭树清在文章"完善现代金融监管体系"中提出要坚决遏制房地产业的泡沫，目前我国房地产贷款占银行业贷款的39%，还有大量的债券、股权、信托等资金进入房地产业，可以说房地产业是我国现阶段金融风险最大的"灰犀牛"。

中国房地产协会会长冯军说，许多房地产企业负债率过高，销售受阻，回报急剧下降，造成现金流压力和到期债务叠加，导致企业经营风险急剧上升，在疫情的影响下，问题更加突出。因此，房地产企业要注意杠杆过高的问题，这不仅影响到房地产业的高质量发展，也是潜在的宏观经济风险。

大规模、过度资本进入房地产业，不仅让房地产泡沫继续累积，还挤压了投资在实体经济中的份额。

事实上，在不久的将来，新的贷款规则并不是第一次在房地产行业实施金融监管。2020年8月，住房和城乡建设部和中国人民银行举办了重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监管和融资管理办法。重点住房企业融资监管的"三条红线"是：住房企业不包括预收后的资产负债率不超过70%；住房企业净负债率不超过100%；住房企业的"现金短债比率"小于1；住房企业一旦"走上这条线"，就不能增加或需要严格控制利息负债规模，实现上述目标的截止日期为2023年。

业内人士普遍认为，"三红线"与房地产贷款集中管理制度是双向控制，不仅规范了资金的使用，而且规范了资金的供给，有利于房地产业的长期、稳定和健康发展。

住房企业的高杠杆难以维持

对于"三红线"，万科董事长於亮曾表示，这是行业游戏规则的重大变化，是对所有开发商的挑战，它预示着房地产经济红利时代的结束。

另一方面，恒大则尽一切努力缓解"踩线"的危机，尽一切可能给促销和其他实际行动打折扣。数据显示，2020年恒大实现合同销售7232.5亿元，比去年同期增长20.3%，实现销售回报6531.6亿元，比去年同期增长38.5%。其30%折扣出售房屋，0元购买商店等措施频繁热搜索。业内人士认为，恒大的努力"船"、减债反映了行业面临的共同形势，也反映了房地产业减少债务的努力"微观宇宙"。

中国人民银行金融市场部副主任彭立峰说，制定房地产企业管理新条例的目的是提高房地产企业融资管理的市场化、规范性和透明度，促进住房企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，同时纠正一些企业盲目扩张的现象，提高房地产企业的抗风险能力。

广东房地产协会会长王绍认为，在房地产金融调控的背景下，数量、价格、利润已不再是过去的样子，龙头企业的集中度和区域市场的分化程度越来越高，对企业的品牌建设、金融运营、产品控制等能力提出了更高的要求。

王绍说："高杠杆、高负债"是对企业资金运营能力的严峻考验，一点粗心大意就会导致"周转失败"，防范风险，改变增长方式是房地产企业必须跨越的障碍。过去，开发商喜欢这种"高杠杆、高负债、高周转率"的经营模式会变成"绝对歌唱"。

业内人士认为，房地产业将真正进入改组和分化阶段。随着金融资源的稀缺，中小住宅企业越来越难以获得资金，成本也越来越高。