2020年初爆发的疫情逐渐成为了商业运营中的常态，而今年疫情的再度爆发让商业地产无可避免的再度受到冲击。这也让商业陷入更深的思考：如何提高抗风险能力，打造韧性强的商业项目？

风险之下，存量商业往往通过探索发力数字化、直播等线上经济弥补线下销售的减少，而对于增量项目而言，可应对的方法和空间无疑更加广阔。当项目在前期通过深入思考商业模式与项目定位，找准应对之路之时，往往能够在进入运营阶段后拥有稳定的经营与抗压能力。

优秀的企业更懂筑牢“地基”，找准赛道为后续稳健发展打下扎实基础，满京华商业便是如此，首个商业项目——满京华·满纷天地正切入了时代的“双风口”，未来将具备“千磨万击还坚劲”的十足韧性迎来发展黄金期。

一、

与杉杉商业集团联手

引领深圳高端消费潮流

近两年，疫情成为实体商业的搅局者，一面刺激商业不断变革，一面大浪淘沙催化行业嬗变。而当搅局的“鲶鱼”出现，谁能成为破冰者？

当下，在层层筛选中展露头角的奥特莱斯无疑成为了实体商业破局的典范。

//逆势上扬，强劲的吸金力

相比于传统实体商业在遭受客流与消费的双重打击，中国奥特莱斯反而凭借着高端品牌与强大折扣力度，逆势上涨。

根据奥莱领秀数据显示，2021年年销售10亿元以上的奥莱共有46家，销售额近960亿，相比于2020年整体销售同比增幅近20%。而作为国内知名的头部奥莱企业，杉杉商业集团的反脆弱能力与创收能力更有目共睹。过去一年旗下11座奥莱有5家奥莱成功破10亿大关，太原店、宁波店年销售额更超30亿元。

更值得一提的是，具备奢侈品资源、强劲销售增长的奥莱对于促进消费、提振经济有天然优势，将成为各城市建设消费中心的有力抓手。而深圳正在加大力度打造国际消费中心城，利好之下，杉杉奥莱亦有更大的市场空间。

//高端消费回流，奥莱市场前景可观

而从宏观层面看，奥莱的发展势头更令人侧目。

疫情之前国内消费者占据了全球70%以上的奢侈品消费，而疫情导致的境外出游受阻，使得奢侈品消费逐渐从欧洲、美国、日本、韩国、香港等地转战国内市场。中国奢侈品市场数字化趋势洞察报告（2021年版）显示，2021年中国内地奢侈品预计增长23%-25%，即营收1000亿元，《奢侈品研究》更指出2025年中国有望成为全球最大的奢侈品市场。

国内奢侈品发展势不可挡，对于供应端而言，“名品+折扣”的奥莱业态正迎来了最好的发展时期。疫情之下，中国奢侈品消费已经迈入本土化时代，国内份额在持续扩大，奥莱亦将持续受益。

再从奢侈品目标客群端来看，国内奥莱还将迎来更大机遇。研究表明，奢侈品消费呈现出年轻化的显著特征，21-30岁年龄段的年轻消费者贡献了46%的销售收入。而中国仅Z世代人口规模已接近3亿人，庞大的消费群体催生巨大的消费潜力，随着他们受疫情影响，消费观念逐渐转变为更注重“品质感”与“性价比”，质优价廉的奥莱将成为他们奢侈品消费的主阵地。

多点优势加持下的奥莱如同一个“流量捕手”，“吸金”与“吸客”能力在历经疫情洗礼后愈加凸显。可以说，无论是目前的发展势头还是未来前景，都直指奥莱已经成为推动商业变革的新引擎。而与此同时，深圳重奢奥莱市场尚处于待挖掘状态。

奥莱市场一片大好形势之下，深谙流量密码的满京华商业，签约了华南首家杉杉奥莱，为满纷天地赋予了强大的商业势能。

作为国内头部奥莱，深圳杉杉奥莱凭借其在奥特莱斯领域的多年耕耘，以“重奢+轻奢+潮牌”的国内国际一线品牌矩阵为基点，在高端名品折扣消费的核心支撑下，叠加无限创意业态的理念，打造更符合当代青年消费观念、更个性的潮流场所，为奥特莱斯注入新的特质与活力。 

显然，满京华商业与杉杉商业集团的强强联合将激发乘数效应。未来，以“奢品”为锚点，满纷天地将织造出一张“流量大网”，网罗深圳乃至大湾区市场蕴藏的高端消费机会点，成为深圳建设国际消费中心的重要推手。

目前深圳杉杉奥莱整体装修进展十分顺利，品牌签约情况良好，商户亦陆续进场装修，开业筹备已经进入冲刺阶段。未来，深圳杉杉奥莱将与满京华·满纷天地一同开业，带来令人惊喜的消费体验。

二、

打造深圳西部地标级“微度假”商业

当商业进入存量时代，线下商业竞争加剧，消费者阈值持续提升，通过与不同业态之间的生态打通延伸购物中心价值链条成为破题关键。

而在疫情导致的长途旅游受限以及消费者外出旅游的追求之间，新的平衡点——微度假已成为市场追捧的热点，新文旅模式也更加聚焦在轻量化、高频化的“微度假”上，吃喝玩乐一站式的体验型微度假商业中心逐渐成为炙手可热的商业形式。

拂“微度假”之风，聚“奥莱”之力，满京华商业敏锐的通过叠加风口激发更大的能量。

事实上，满京华·满纷天地本身具备流量优势，项目地处湾区核心、松岗门户，伴随着深圳西进，以及前海扩容，其所处地块可谓潜力无限。同时，项目更背靠世界级交通枢纽——深圳机场，紧邻地铁6号线、11号线及多条城市主干道，轻松辐射深圳、东莞，乃至广州、中山、珠海等多地千万级客群，优越的区位条件为项目成为大湾区微度假胜地奠定了极佳的基础。

立足于此，早在规划初期，满京华·满纷天地便定位于“深圳西引力 生活心聚场”，着眼于“城市微度假”体验，以更受市场青睐的前沿姿态占据先发优势，虹吸大湾区千万级消费潜力。

而先天优势之外，如何通过规划与运营强化甚至放大优势，无疑是考验项目运营能力的关键问题。

紧扣“微度假”这一命题，满京华·满纷天地通过盒子mall、网红主题街区、社区商业等多种商业形态的组合，为项目赋予了更多元的气质，也为项目“微度假”氛围的营造提供了更多可能。

同时，满纷天地立足颜值经济，深挖项目“网红打卡”属性，邀约建筑大师通过颇具艺术性的建筑表达手法巧妙串联起多种建筑形态组合，重新定义了艺术文化的自由生活体验，一步一景，打造出“出片率”极高的网红打卡地。

此外，满纷天地更将立足IP经济，结合项目独特性格，邀请艺术家独家打造项目专属原创IP，并持续挖掘专属IP内涵，通过IP艺术装置及系列周边赋能项目运营，为项目带来更多个性及艺术色彩，全面提升项目的打卡性和记忆点。由此，以IP作为新的情感连接点，加持微度假气氛的同时，更成就项目独特标签及打卡点。

空间之外，为了真正从气质上契合定位，满纷天地力求通过“大而全”的业态组合，打造全方位的微度假体验。在这里，摄影基地、密室逃脱、剧本杀、品质餐饮、生活配套、运动主题空间等丰富业态建构出独具一格的微度假氛围。

在具体的品牌招引上，满纷天地优选各业态中的佼佼品牌、特色品牌，打破传统消费品牌、巧借“首店经济”东风，并利用自身庞大的体量优势，吸引了诸多新鲜而有话题度的知名品牌在此开出首店、旗舰店。

· 未来战场全国首家最大空间旗舰店、华南首家旗舰店。拥有约5000㎡的超大空间，作为国内TOP级的VR数字电竞品牌，未来战场拥有全球首个大空间VR竞技与联网在线对战集合平台，以及自主研发技术团队，全方位支持跨空间自主对战。

· 深圳唯一拥有行政许可动物园-野恩动物园。1000㎡的空间拥有诸多不常见动物，涵盖梦幻雨林、鹦鹉王国、探洞奇遇等候50多个互动空间，仿真森林布局全方位还原大自然体验，将是家庭出游的不二选择。

· 深圳首店-空气湃。火爆全网的大人和小孩都能玩的室内运动馆，满纷天地店室内面积达4900㎡，涵盖60+原创设计和独立知识产权项目，包括时下火热的密室逃脱、太空飞船、攀岩、赛马、滑雪等，是青年聚会、少儿运动、家庭欢聚的网红打卡地。

· 也马马术深圳最大空中室内绿洲马术场。4000+㎡的超梦幻游乐场，不仅设有室内外马术练习场，更有旋转木马儿童游乐设施、网红露台轻休闲区，为青少年提供更高端、趣味的运动体验。

· 深圳西部购物中心室内最大卡丁车馆-K1 Speed卡丁车。火爆美国、加拿大、欧洲，中国室内儿童卡丁车领导品牌，将提供卡丁娱乐、卡丁竞赛、企业团建、亲子互动等全方位服务。

· 2000㎡的 迈索尔优＋瑜伽会所。是目前国内最大可同时容纳200人瑜伽练习室，国内首个可容纳100人电影院式智能培训课堂，国内瘦个可容纳80人空中瑜伽培训室，将以专业顾问老师、高端场所空间提供品质服务。

而面对周边社区巨量的客流，以及未来新前海带动区域巨大的客质转变，满纷天地还基于对城市未来发展趋势的洞察与研判，紧抓“在地思维”，将餐饮与配套作为辅助业态，一方面巩固在地影响力，另一方面与“微度假”、“高端消费”做配合，扩大辐射力。

其中在餐饮方面，满纷天地以“一站式美食打卡目的地”为目标，引入了各餐饮品类的优质品牌，包含：

·润园四季、绿茶、太二、清晖小苑、渡小凤、汉阳廷、蛙来哒、探炉、胖哥俩等全国各地风味网红餐饮；

·老碗会、谭仔米线、云味馆、味千拉面、必胜客、麦当劳、肯德基、万利记、盛香亭、鱼你在一起、丹叶牛杂、尚上签、酥小满、阿甘锅盔、周黑鸭等网红小吃品牌；

·奈雪的茶、台盖、丘大叔、茉莉奶白等网红饮品。

在配套方面，项目着重提升区域品质消费，将鹿石花艺、名艺世家、嘻鸭涂等品牌收入囊中。

 此外，更有专注篮球培训的酷玩星球、室内真冰雪游乐品牌冰雪世界等体验品牌强势进驻，丰富了体验业态的构成，更进一步提升了满纷天地的游玩乐趣。

通过体验、高端消费、美食、配套等多元素碰撞融合中，一个更全、更新鲜、更有趣的生活方式倡导者形象已愈加清晰，满纷天地的正式亮相也更令人期待。

目前，蛙来哒、绿茶、奈雪的茶、必胜客、肯德基、麦当劳、丘大叔、茉莉奶白等多个品牌已顺利进场装修。显然，满纷天地已经得到了品牌方的认可，而满京华商业正确的战略与扎实的能力更显露无疑。 

时代的浪潮拍着打实体商业，有的高歌猛进，有的黯然退场。在流量争夺日趋白热化的时代，只有基于市场的判断，精准地匹配时代需要的发展模式，不断建立和保持自己的竞争优势才能站在时代的前沿。而从满纷天地敏锐的市场洞察力及对“奥莱+微度假”风口的探知上，不难窥知其锻造坚韧竞争优势的眼光与信心。

显然，2022年是满纷天地火力全开之年。伴随着满京华·满纷天地品牌招商的顺利推进，我们期待看到满京华·满纷天地交出的答卷，更期待其持续进化出更具竞争力、反脆弱的潜能，为行业带来商业的更多探索和想象。